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2020.09.02 李海浮 何安琪 高陽

一寒光、概述

我國現行法律法規框架下房地產資產證券化產品的交易結構通常為“資產支持專項計劃+基金/信托”的雙SPV結構但双手,其結構搭建過程中涉及的交易文件通常包括資產支持專項計劃文件难易、基金或信托文件你送他、項目公司股權轉讓或置換合同碧光、基金份額或信托受益權轉讓合同金香、資金托管/監管合同肩膀转、項目公司股東借款合同压他、物業運營管理合同及擔保/增信合同等声巨响。 


《民法典》實施後今早,原《物權法》血补满、《合同法》制胜、《擔保法》等都將失效年龄成,因此《民法典》對現行法律規定的修訂將對原依據《物權法》行融合、《合同法》够想象、《擔保法》等作出的房地產資產證券化交易安排產生影響体积小。


具體而言才嘎,《民法典》對房地產資產證券化交易文件的影響集中體現在千认,就底層物業資產設置的抵押擔保角落寻、原始權益人或相關增信主體提供的保證擔保或增信承諾及物業資產的運營管理等方面对昨天。


二法师一、對外部增信措施的影響


房地產資產支持證券的收益來源主要包括SPV持有項目公司股權的股權收益艇内,以及SPV向項目公司提供的股東借款的債權收益平身。而就股權收益而言我替他,為確保底層物業能夠產生足夠的運營收益對上層股東進行利潤分配位教委,交易安排中亦會要求物業運營方就項目公司的運營收益提供差額補足承諾她一。就股東借款債權而言卡熟练,為確保項目公司能夠按時還本付息此细致,交易安排中往往采用多種擔保措施卧榻上,包括但不限于底層物業資產抵押灵性、應收賬款質押等源泉推。此外前想,為保障優先級資產支持證券持有人的收益及退出第十五,一些資產支持證券的交易方案中亦會要求原始權益人對優先級資產支持證券持有人處置資產支持證券的收益承擔差額補足義務够交,並在資產支持計劃退出時對優先級資產支持證券持有人承擔流動性支持義務散弹。


《民法典》在“物權編-擔保物權”次爆发、“合同編-保證合同”等章節的新增或修訂對上述增信措施可能產生影響好发作。具體而言︰


(1) 除非另有約定胞,抵押人轉讓抵押物僅需向抵押權人履行通知義務我读懂,而無需再征得抵押權人同意饭可,同時“買賣不破抵押”


《民法典》第四百零六條規定︰“抵押期間我解释,抵押人可以轉讓抵押財產施展什。當事人另有約定的族解散,按照其約定三十几。抵押財產轉讓的容貌居,抵押權不受影響对手则。抵押人轉讓抵押財產的类地本,應當及時通知抵押權人但方位。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的白做,可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存些大补。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有明白躲,不足部分由債務人清償可谢。”相較于《物權法》中要求抵押人經抵押權人同意方能轉讓抵押物的規定海鸥,《民法典》允許抵押人轉讓抵押物波浪,除非當事人另有約定人爽心。


底層物業作為資產支持證券的重要收益來源和核心基礎一道出,其權屬的穩定性對于資產支持證券而言應為重中之重接近两。以類REITs產品為例咕哝,項目公司股東對于底層物業的控制可以拆解為股權控制和擔保物權控制兩方面果什。一方面级值,作為項目公司股東果获胜,SPV可以通過公司治理機制對底層物業的權屬變動進行強控制;另一方面什强大,作為底層物業的抵押權人语气可,在《物權法》時代季节中,項目公司轉讓底層物業時亦需征得抵押權人的同意下脖。而《民法典》對《物權法》進行調整後人打人,SPV以抵押權人的身份對底層物業的控制將被減弱这状况。


因此魂兽反,《民法典》正式實施後量顺,為保障底層物業的穩定性它毕竟,仍建議SPV在底層物業的抵押合同中明確約定項目公司轉讓底層物業應當事先取得抵押權人的同意千日红。當然苏熙,即便抵押財產被轉讓回才肯,根據《民法典》中地位,抵押權也不受影響名义存,抵押權人仍有權行使抵押權作战。


(2) 明確主債權轉讓的情形下踹门,未辦理擔保物權轉移登記不影響受讓人取得擔保權利


《民法典》第五百四十七條在《物權法》和《擔保法》的基礎上進一步明確了從權利隨主權利轉移而轉移心都沉,即“債權人轉讓債權的NPC接,受讓人取得與債權有關的從權利妖说,但是該從權利專屬于債權人自身的除外走起。受讓人取得從權利不因該從權利未辦理轉移登記手續或者未轉移佔有而受到影響差点咬。”


對于項目公司在裝入資產支持專項計劃前存續的以底層物業為抵押物的物業經營貸款渗入,在原《物權法》和《擔保法》框架下变故实,需由項目公司先行還款並解除抵押後星星,再將物業抵押予股東借款債權人;或先將底層物業第二順位抵押予股東借款債權人七环,再清償存續貸款並解除前序抵押人选出。由于《民法典》明確了抵押權隨主債權的轉移而一並轉移的原則浓烈确,在日後的操作中兽一,也可考慮直接由股東借款債權人直接受讓存續貸款的債權人享有的存續貸款債權热门。


(3) 具有擔保功能的差額補足合同等被納入擔毙∧⒐剑合同的範圍


《民法典》第三百八十八條相較于《物權法》第一百七十二條的規定四人横,擴大了擔鄙笫樱合同的範圍形容说,規定“擔毙恼鸷常合同包括抵押合同许辱骂、質押合同和其他具有擔保功能的合同”避免成。《全國法院民商事審判工作會議紀要》(即“九民紀要”)第六十六條對于擔倍嘧氨福合同的範圍也有如下解釋︰“當事人訂立的具有擔保功能的合同高超,不存在法定無效情形的人发冷,應當認定有效第十三。雖然合同約定的權利義務關系不屬于物權法規定的典型擔保類型粹钱多,但是其擔保功能應予肯定骨折声。”


上述規定明確了具有擔保功能但並非法定典型擔保類型的合同也屬于擔毕敕ǘ迹合同面对几。在房地產資產支持證券的增信措施中很透,除了典型的底層物業抵押擔保外怒吼道,還會包括物業運營方對項目公司的運營收入提供差額補足承諾断打嗝、原始權益人對優先級資產支持證券持有人的處置收入提供差額補足承諾和流動性承諾等月夜睡。


物業運營方對項目公司的運營收入差額補足承諾说多,即物業運營方承諾在項目公司運營收入未達到某一目標時由物業運營方提供資金用于彌補實際運營收入與目標運營收入之間的缺口正人君,從而確保資產支持證券持有人能夠獲得收益分配身边最。項目公司運營收入系項目公司進行利潤分配的主要資金來源既轻便,但不應視作項目公司對股東及資產支持證券持有人的債務赢一握。物業運營方提供的該項增信措施確實能夠起到保障投資人獲得收益的效果生好,但我們理解生母,從法律關系上該項承諾應視為物業運營方對項目公司的合同義務大问号,而非物業運營方對項目公司所負債務的擔保你去做。同樣没被人,就原始權益人對優先級資產支持證券持有人的流動性承諾而言墙面,盡管流動性承諾能夠使優先級資產支持證券持有人在對外處分資產支持證券時的收益得到保障57级,但該流動性承諾並不是基于某一債權債務關系而做出的一祸水,不構成其為其他人對優先級資產支持證券持有人所負債務進行擔保的性質手里一。因此人理论,即使在《民法典》的框架下剑剑柄,物業運營方對項目公司的運營收入差額補足承諾对照表、原始權益人對優先級資產支持證券持有人的流動性承諾亦不應被認為構成擔保目前您。


但是羞死人,在《民法典》的框架下大木桶,原始權益人對優先級資產支持證券持有人的處置收入提供差額補足承諾則存在被認定為擔保的可能性可爱。處置收入差額補足性地改,即在資產支持專項計劃處置分配時我一脚,若資產支持專項計劃的處置收入不足以向優先級資產支持證券持有人分配時地认可,差額部分由原始權益人提供資金支持形态实。通常而言盛,優先級資產支持證券持有人的收益為固定利率收益胜负并,其對資產支持專項計劃的投資應屬債權性質城里算。在此基礎上令我极,若在處置分配時其收益無法得到足額分配补偿,由原始權益人就收益缺口提供的資金支持則應屬擔保性質走起。因此它成,在《民法典》的框架下没法吃,處置收入補足承諾存在被認定為擔保的可能性尽相同。若該承諾被認定為擔保性質讨论丫,那麼對于原始權益人而言敖日飞,對外作出處置收入補足承諾時里面干,則需要按照對外擔保的程序完成內部決策程序这种花。


(4) 新增債務加入規定对胜利,可作為新的增信措施


《民法典》第五百五十二條規定︰“第三人與債務人約定加入債務並通知債權人清雅,或者第三人向債權人表示願意加入債務挤进,債權人未在合理期限內明確拒絕的荣地存,債權人可以請求第三人在其願意承擔的債務範圍內和債務人承擔連帶債務点穿他。”


上述規定新增了第三人債務加入的內容神大人,未來或可成為房地產資產證券化產品中的一項新的增信措施被搀扶。


(5) 保證方式約定不明的她知道,推定為一般保證;保證期間約定不明的我柔声,推定為六個月


《民法典》第六百八十六條修改了《擔保法》有關保證方式推定的規定弹跳床,對于保證方式約定不明的人多,按照一般保證承擔保證責任秦明淡。一般保證人相較于連帶責任保證人急孜孜,對債權人享有先訴抗辯權天文。只有主債務經審判或仲裁且債務人財產經強制執行不足以清償債務的情形下狮仔,債權人才能向一般保證人主張承擔保證責任月刃并。


此外已并,《民法典》第六百九十二條修改了《擔保法》司法解釋中有關保證期限推定為主債務履行屆滿之日起2年的規定些魂咒,將推定的保證期間修改為六個月太关心。

上述修改體現了對保證人的保護时怀,但對于提供股東借款的債權人SPV而言队老师,則需確保在保證合同中對保證方式我一跳、保證期間等事項作出明確約定毛掸。


三象杀猪、對底層物業運營的影響


房地產資產支持證券中第十名,底層物業的運營情況直接關系到投資人的收益我感。《民法典》的頒布實施我打宝,特別是“合同編-租賃合同”和“合同編-物業服務合同”章節穿孔,對于底層物業的租賃關系和物業服務這兩方面存在一定影響连发。


通常在資產支持專項計劃中保持一,會由原始權益人或者其關聯主體作為底層物業的物業運營方够配合,具體的運營事項如租賃管理狠残念、物業管理等由物業運營方直接負責或委托給專業機構進行这里存,而項目公司及其股東則更多的是在運營收入目標層面進行管控没进你。因此《民法典》關于租賃合同和物業服務合同的調整种职业,體現在房地產資產支持證券的交易結構中领力,更多的是對物業運營方在實際經營管理底層物業時的具體事項產生影響配合并,對于投資人而言則相對間接(加之交易結構中往往會要求物業運營方對運營收入提供差額補足等增信措施帮众谄,這種影響在一定程度上又被減弱了一層)清什。


需要特別指出的是嘴巴闭,如果底層物業所在的物業服務區域存在多業主的情況害死,還是需要關注《民法典》有關物業服務合同的相關規定對整個資產支持專項計劃的影響下接续。《民法典》中將物業服務合同單獨作為一類有名合同進行了規定恭喜玩,進一步明確了業主自治原則罪魂师,以及業主與物業服務機構之間的權利義務關系绛珠拉,特別是業主選聘口罩、解聘我要回、續聘物業服務機構的權利在法律層面上得到了明確顾靖寒,例如明確“業主依照法定程序共同決定解聘物業服務人的他修,可以解除物業服務合同”等讨打。因此人都麻,對于那些底層物業所在的物業服務區域存在多業主的資產支持證券而言主城,則需特別關注物業服務區域的業主大會他梦寐、業主委員會的構成及表決方式果细,以避免底層物業的物業管理人被業主大會/業主委員會表決更換從而影響底層物業運營的情形發生果城市。同時羽扇,原始權益人在選擇底層物業時也需對此予以考慮卖品,以避免在後續運營管理過程中受到其他業主的影響而出現被動局面但干净。


有關《民法典》頒布實施對商品房租賃做瑜伽、物業服務的影響我思虑,我們也會另作專題展開討論乎特意,歡迎各位讀者關注此近。


四地气势、結語


總體來講罩门,《民法典》對于房地產資產證券化的影響更多的是集中在結構搭建過程中的各類具體交易文件中蚯蚓。在此基礎上期待它,《民法典》為房地產資產證券化的交易結構也提供了一些新的處理思路关老大,引發了新的路徑探索按住。我們也將持續關注資產證券化相關具體監管規則與指引對《民法典》的配套與拓展谁辛苦。

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